Sentenza della Corte di Cassazione in merito all’utilizzo del cortile condominiale destinato a parcheggio
Con la sentenza Corte di Cassazione, Sez. II, 15.06.2012 n. 9877, i giudici di Piazza Cavour hanno sciolto il nodo giuridico relativo al cambiamento di destinazione d’uso del cortile condominiale (o parte di esso) in parcheggio, stabilendo che l’unanimità dei consensi non è necessaria, bensì solo la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 5.
La vicenda oggetto di controversia riguardava l’impugnazione di una delibera assembleare con cui la maggioranza dei condomini aveva deciso di permettere il parcheggio in un cortile del condominio stesso, nonostante il regolamento fosse contrattuale e vietasse espressamente tale utilizzo.
Un condomino contrariato provvedeva alla impugnazione della delibera assembleare sostenendo che, permettere il parcheggio nel cortile, avrebbe limitato (se non impedito del tutto) o addirittura estinto uno dei diritti riconosciuti ai proprietari dal regolamento.
Giunta la questione dinanzi ai Giudici, anzitutto questi ultimi hanno avuto cura di precisare quanto segue:
- in presenza di un regolamento contrattuale, ovvero predisposto dall’originario costruttore-venditore e allegato ai vari atti di compravendita, non tutte le clausole ivi contenute sono contrattuali;
- le clausole sono contrattuali e – per l’effetto – modificabili solamente con il consenso di tutti i proprietari, quelle che vanno ad incidere sui diritti reali individuali oppure dei comproprietari;
- tutte le altre sono semplici clausole che regolano l’utilizzo dei beni comuni, pertanto possono essere modificate a maggioranza, anche se sono contenute in regolamenti.
In altri termini, le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale solo quando limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri.
Invece quando si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e quindi non sono modificabili.
Ne consegue che:
- le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, perché la modificazione ha la medesima natura contrattuale;
- le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2.
Cos’ha deciso la Corte di Cassazione?
Ciò premesso, i Supremi Giudici giungono alla definizione del cuore del problema, stabilendo che la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, non essendo richiesta l’unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale.
Il cortile può essere destinato a parcheggio
Sulla scorta di tale principio la giurisprudenza successiva (si veda ad esempio Cass. n. 21287 del 2004 e Cass. n. 24146 del 2004) ha confermato tale sentenza in quanto la destinazione del cortile a parcheggio di autovetture è una deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., comma 1).
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